物件購入で満足してはいけない!空室対策でオーナーが自ら行動すべきことを教えます

皆さん、こんにちは!

R、Hこと花奈龍一(はな りゅういち)です。

先日あるきっかけで「家賃20%の上げ方」という題材でセミナーを開かせていただきました。
初めてのセミナーでドキドキしながらの講演でしたが、26人出席中に19人の方と名刺交換をさせていただき、大きな反響を得る事ができました。そして現在、空室対策コンサル、内装デザインコンサルを8名の方からご依頼を受け、また、今ご依頼をいただいてない方も、現状の募集状況をもう少し様子を見てからお願いしたい、空室が出た時には、お願いしたい。等々お話をいただきました。

皆さんやはり、空室対策には大変苦労されているんだなぁっと、改めて実感しました。
私の場合は、「室内デザイン」をしつつ、「空室コンサル」も併せて実施できますので、これは他の室内デザイナー、空室コンサルタントの片方しかできないコンサルタントとは違い私のコンサルの強みかと。

 

また、今回は初回で格安で依頼を受けてしまったため、その依頼をこなすため、睡眠時間が少なくなっていますが、趣味である内装デザインができているので、今は楽しんでやらしていただいております。(平日&休日の朝から夜までサラリーマンの仕事、朝早く起きてコンサルの仕事って具合です)

実際コンサルしてみると、メール等のやり取り、面談時間が長時間になる、依頼者側のコンサルに必要な情報提供に日数が掛かる等、実際やって見て、意外と手間が掛ることがわかったので、そのコンサル料金は年明け後、上げさせて頂こうと思っておりますが、それでも他のコンサルタントよりは、格安なのでご依頼あれば是非ご連絡を頂ければ、喜んで対応させていただきます。

さて、今回は「仲介業者さんに所有物件を知ってもらう」をテーマにお話したいと思います。

 

空室になる理由を考える

私は、物件購入時 中古で空き部屋の多い物件を好んで購入します。
その理由は、趣味の室内デザイン&リフォームが沢山できる、退去を待たずして、新家賃で新規募集ができる、新規募集をしながら仲介業者さんへオーナーチェンジしたことの挨拶ができる等々、私にとってメリットが多いからです。

しかし、この私にとってのメリットは、他のオーナーの場合、デメリットに感じているはずです。

だって、ほとんどのオーナーは空室を埋めるのに大変苦労され、しいては長期間の空室になっている。また空室がでれば、原状回復&リフォーム費用発生、募集時にAD 費用の発生等々ありますのでメリットに感じるオーナーは、いないのではと。

では次に、賃貸経営で一番の課題である長期空室理由を考えて見ましょう。

・オーナーが、放置状態で空室が多い。
・オーナーが、仲介業者と仲が悪く、全く斡旋してくれない。(オーナーに実感なしの場合多い)
・設定家賃が物件の状態に比べて高すぎる。
・適正な家賃で募集しているにも関わらず、内見が全くない等々 色々な状況が考えられますが、要はオーナーが自から行動してないのが理由の大半と思われます。

そして、
・管理会社に毎週催促しているから、そのうち埋まるだろう。(現地へ行かず電話のみ)
・大きな募集キャンペーンを実施したから、そのうち埋まるだろう。
・本業(サラリーマン)が忙しいから、もう少し経ってから検討しよう。
・賃貸経営始めたばっかりだし、自分でやったことないから、全て管理会社任せ。
等々、他人任せや検討の先延ばしをしていませんか?

オーナーの行動量か少ないと、賃貸経営はそれなりの収入になって、しいてはローン返済の手出しが発生しかねません。

中には、優秀な管理会社、新築で魅力ある物件、その地区で物件数が少なく供給より需要が多い等の理由でオーナーが何もしなくても、満室になる物件もありますが、それはごく一部です。

空室でお困りのオーナーさん、
なぜ、物件購入だけで満足してしまっているのでしょうか。
物件購入の目的は何だったでしょうか。
そして、その物件がその目的のために役立っていますか。

その目標達成に近づけるには、オーナーの行動が必要ですが、物件購入後の賃貸経営でオーナーが一番行動しなければならないのは、空室対策(客付)の時です。それ以外はほとんど手間が掛かりません。管理会社任せにしておけば、連絡がくるのは、設備不具合と退去の時ぐらいです。

つまり、オーナーの行動は、空室の客付けの時だけで、それ以外はほとんど行動不要なのです。

 

管理会社や仲介業者に送客してもらう方法

また空室の客付も、ある程度 物件の知名度があれば、知っている仲介業者さんへ 電話やメールでお願いすることも可能になります。

その「物件の知名度の上げ方」ですが、自分の所有物件を紹介してくれる仲介業者さんへの挨拶まわりが必須です。
「オーナー自ら率先して現地で行動」し、物件を宣伝するのです。
そうすることで、今まで動いてくれなかった、管理会社さん、仲介業者さんも動いてくれるようになるし、実際は一生懸命に動いていたけれども、現地に行かなかったことで、それを知らなかったってこともあります。

また、物件検索時は仲介業者さまが、お客様要望でネット検索をしてお客様にご提案するので、ただ単に管理会社任せだと、他の物件に埋れて内見のチャンスすらありません。
管理会社さん、仲介業者さんは、多くのオーナー、物件を抱えているので、自分の物件のみ優先してくれるというのは無いと思った方がよいでしょう。

私も、最初の頃は パリッとリフォームした後は管理会社さんへ物件の宣伝を任せていましたが、5ヶ月経っても一向に部屋が埋まらなかった事があり、管理会社へ 「なぜ、内見すらないのですか」と問い合わせした所、「物件の知名度が上がるには6ヶ月位かかる」って回答がきました。

えっ そうなの!
ってその時驚き、至急対策が必要と思い ある作戦を実施しました。

今では、「私」も「所有物件も有名」になり、リフォーム前の時点でも内見にくる物件になりました。購入後3か月間、月1回程度 現地である作戦を実施しただけです。

その「物件の知名度を上げる作戦」とは・・・

おっと!
コンサル依頼の方が、お見えになりましたので次回、続き書をかせていただきますね。

それではまた。

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